住宅ローンの申し込みで学生ローンの借金を修正し、家を購入する6つの方法

09.11.2020 demonw
  • 学生ローンの借り手は家を買うことができますが、学生の借金は住宅ローンの資格を得るのを難しくする可能性があります。
  • 学生ローンは、住宅ローン申請者の借金と収入の比率とクレジットスコアに影響を与えます。
  • 住宅ローンの引受会社は、歴史的に収入主導の借り手に苦労してきましたが、状況は良くなっています。
  • 学生ローンの借り換えやその他の戦略により、学生ローンによる被害を最小限に抑えることができます。
  • 学生ローンの共同署名者は、他の誰かのために借りた学生ローンによって引き起こされる問題を抱えている可能性もあります。

最良の状況であっても、住宅ローンの引受プロセスを完了することは、長く複雑なプロセスになる可能性があります。学生ローンが方程式に追加されると、事態はさらに複雑になります。良いニュースは、住宅ローンの貸し手が過去数年間で学生ローンの取り扱いについて徐々に良くなっているということです。悪いニュースは、多くの住宅ローンの貸し手が学生ローンのルールを完全に理解していないということです。

今日は、学生ローンが家の購入をより困難にする可能性のある多くの方法について説明します。また、住宅ローンの申し込みが拒否されないように、学生の借金を修正するためのさまざまな戦術についても説明します。

学生ローンと負債対収入比率(DTI)

負債対収益の比率(DTI)は、住宅ローンの申し込みプロセスで最も重要な数値の1つです。 DTIは、貸し手が住宅ローン申請者の請求書を支払う能力を評価する方法です。 DTIは、毎月の請求書を毎月の収入と比較するため、負債と収入の比率という用語が使用されます。

貸し手が検討する2つのDTI番号があります。 1つ目は、フロントエンド比率と呼ばれます。フロントエンド比率は、申請者の予想住宅ローンと月収を比較します。

フロントエンド比率の計算の計算は比較的簡単です。貸し手は、元金と利子、税金、保険を含む予想される住宅費を受け取り、それを申請者の税引前の月収で割ります。この計算機は、住宅費を見積もるための優れたツールです。総住宅費が月額$ 1000で、申請者が月額$ 5,000を稼ぐ場合、フロントエンド比率は.20または20%になります。ほとんどの住宅ローン会社は28%未満のフロントエンド比率を望んでいますが、特定の状況では31%以上になるものもあります。学生ローンはフロントエンドの比率に影響を与えません。

学生ローンの借り手に頭痛の種となるDTI番号は、バックエンド比率と呼ばれます。バックエンド比率では、住宅費だけでなく、毎月の収入と比較したすべての毎月の費用を調べます。

バックエンド比率の計算も同じように機能します。バックエンドの計算にのみ、毎月の学生ローンの請求書、車の支払い、その他の毎月の請求書、および住宅費が含まれます。貸し手は、バックエンド比率が.41または41%未満であることを確認します。ただし、最大バックエンド比率は、申請者のクレジットプロファイルに応じて上下します。一部の貸し手は50%以上を承認することさえあります。

バックエンド比率には、次の月額料金が含まれます。

  • 住宅費
  • 車の支払い
  • 学生ローンの請求書
  • クレジットカードでの最低月額支払い
  • 信用報告書に表示されるその他の債務

バックエンド比率には、次の月額料金は含まれていません。

  • 光熱費
  • 食品および食料品
  • 携帯電話の請求書
  • ケーブル料金
  • 401(k)、IRA、およびRothアカウントへの退職プランの拠出
  • ほとんどのサブスクリプション

バックエンドDTI計算に関する最後の注意事項:貸し手は通常、年収を受け取り、それを12で割ります。2週間ごとに支払いを受ける人は、通常毎月受け取る2つの給与よりもわずかに高い数値を使用します。

負債と収入の比率を改善するための戦略

バックエンドDTIの修正は簡単な作業ではありません。 ほとんどの借り手は、ただ指を鳴らして借金を減らすことはできません。

ただし、DTIを微調整して比率を下げる方法があります。

クレジットカードの残高を返済する–ほとんどの借金では、残高を返済しても効果はありません。車の支払いに追加料金を支払う場合、毎月の支払いは同じままです。つまり、DTIは同じままです。クレジットカードの場合、残高を支払うと最低月額が減ります。残高が少なければ少ないほど、支払いも少なくなり、DTIは良くなります。

返済オプションの微調整–連邦政府の学生ローンを利用することの大きなメリットの1つは、利用可能なさまざまな返済計画です。借り手が連邦学生ローンで35,000ドルを持っていて、それらが標準の返済計画にあると仮定します。連邦ローン返済シミュレーターによると、DTIの計算に使用される数値は389ドルになります。その借り手が段階的返済計画に切り替えると、その数は月額$ 222に下がります。借り手がREPAYEまたはPAYEプランに登録した場合、毎月の支払いを月額182ドルに下げることができます。学生ローンの残高は変わっていませんが、返済計画を切り替えることで、借り手はDTIを改善することができます。

少額の残高をなくす–残高を減らしても一部のローンには役立ちませんが、残高全体を返済すると大きな違いが生じます。通常、借り手は最初に最も高い利息の負債を返済することをお勧めします。ただし、注目すべき例外は、住宅ローン申請のDTIを改善しようとしている借り手です。少額のローンを全額返済することで、低金利のローンであっても、毎月の支払いは信用報告書に表示されなくなります。負債が1つ少ないということは、DTIが小さいことを意味します。

費用がかからないDTIを改善する別のオプションは、学生ローンを借り換えることです…

住宅ローン申請のための学生ローンの借り換え

学生ローンの借り換えとは、借り手が借り手の古い学生ローンの一部またはすべてを返済する意思のある貸し手を見つけたときです。次に、借り手は、新しい借り手契約の条件に従って、新しい貸し手に返済します。

伝統的に、このプロセスは、学生ローンの低金利を確保しようとしている借り手によって行われます。誰かが住宅ローンの資格を得るために借り換えを使用する場合、目的はより少ない月々の支払いを受け取ることです。より低い金利を取得することはこの目標に役立ちますが、返済期間を延長することも大きな違いを生みます。 20年ローンは、10年ローンよりもはるかに少ない支払いになります。

学生ローンの借り換えは、一時的に新しい返済計画を選ぶこととは異なることに注意する必要があります。借り換えの前に、借り手はいくつかの異なる要因を考慮する必要があります。

連邦ローンには特に注意してください–連邦学生ローンには、収入主導の返済計画や学生ローンの免除など、優れた借り手特典があります。民間の学生ローンの借り換えを行うことにより、連邦ローンは永久に連邦特典を失います。借り手は、連邦プログラムを必要とせずにローンを全額返済することが確実な場合にのみ、連邦ローンを借り換える必要があります。

買い物をする–複数の貸し手と協力します。各貸し手は、その公式に従ってアプリケーションを異なる方法で評価します。いくつかの異なる会社で料金をチェックすることはあなたが最良の取引を得るのを確実にするでしょう。現在、借り換えサービスを提供している貸し手は20社近くあります。少なくとも5つで申請することをお勧めします。

遅らせないでください–借り換えプロセス全体に1か月以上かかる場合があります。承認を受けるには時間がかかります。あなたの新しい貸し手に古い借金を返済させるには時間がかかります。信用報告書が古いローンの返済を示すのを待つのには時間がかかります。住宅ローンの申し込みを支援するために借り換えを行う場合は、住宅ローンを申し込むずっと前に必ず借り換えを行ってください。

最良の長期金利を見つける–住宅ローンの申し込みに対してより低い支払いを得るために借り換えをしている場合は、より長い返済計画が必要です。金利はわずかに高くなりますが、支払いははるかに低くなります。最低料金を宣伝している会社は通常、短期ローンを宣伝していることに注意してください。 20年の借り換え率が最も高い貸し手に焦点を当てます。

複数の借り換え–戦略を立てるときは、学生ローンを何度も借り換えても問題はないことを忘れないでください。借り手は、低金利で固定するために家を購入した後、住宅ローンを取得してもう一度借り換える準備ができているときに、長期ローンを選ぶことができます。この戦略は、システムを機能させるための非常に創造的な方法ですが、借り手は将来の承認に賭けなければならないため、リスクが伴います。

住宅ローンの申し込み、学生ローン、クレジットスコア

住宅ローンの申し込みにおける2つの最大の要因は、負債と収入の比率とクレジットスコアです。これまでは、主にDTIに焦点を当ててきました。これは通常、学生ローンが住宅ローンの申し込みに与える影響であるためです。

学生ローンもクレジットスコアに影響を与える可能性があります。良い面として、学生ローンは借り手の最も古いクレジットラインになる可能性があります。より長い信用履歴は、クレジットスコアに役立ちます。時間通りに支払いを行うと、クレジットスコアを向上させることができます。マイナス面として、支払いの遅延やその他の学生ローンの問題は、クレジットスコアを損なう可能性があります。

借り換えは、クレジットスコアを助けたり傷つけたりする可能性があります。ほとんどの場合、クレジットスコアへの影響はどちらの方向でも低いです。通常、スコアの変化の正確な性質を予測することは困難です。複数のローンを返済し、それらを1つの新しいローンにまとめることで、クレジットスコアが上がることがよくあります。ただし、一部の借り手にとって最も古い与信枠は学生ローンであるため、与信枠はマイナスに変化する可能性があります。

さらに、借り換えを申請すると、クレジットスコアがわずかに低下する可能性もあります。信用調査機関はこれを買い物と見なしているため、複数のアプリケーションは1つのアプリケーションと同じようにカウントされます。このため、住宅ローンの申し込みよりもかなり前に学生ローンを移動させることが重要です。これにより、借り手がプラスの結果を利用できるようにしながら、潜在的なマイナスの影響を最小限に抑えることができます。

優れたクレジットスコアを持つ借り手にとって、借り換えプロセスからのわずかな変動が住宅ローンの金額や金利に影響を与える可能性はほとんどありません。

最後に、貸し手が誤って否定的な情報を信用調査機関に報告した場合は、この不利な報告をできるだけ早く修正するようにしてください。

クレジットスコアは複雑になる可能性があるため、専門家に相談することをお勧めします…

住宅ローンブローカーや貸し手との協力
住宅ローンブローカーは、人々が住宅ローンを見つけるのを助けることによって生計を立てています。他のものより優れているものもあれば、他のものよりも評判が良いものもあります。熟練した経験豊富な人を見つけることは大きな違いを生むことができます。

住宅ローンの専門家は、ほとんどの学生ローンの借り手が自分の立場を把握するのを助けることができます。彼らは住宅ローンの申請者が次の質問に答えるのを助けることができます:

  • どのサイズの住宅ローンを利用できますか?
  • 私のクレジットスコアは問題になりますか?
  • DTIを改善するにはどうすればよいですか?
  • どの価格帯を検討する必要がありますか?

住宅ローンブローカーと貸し手が不足する可能性があるのは、借り手が責任ある決定を下すのを助けることです。誰かが適格となることができる住宅ローンの大きさを決定することは一つのことですが、それが良い考えであるかどうかを決定することは別の問題です。住宅ローンの資格を得ることができるからといって、それを買う余裕がある、またはそれが良い考えであるという意味ではありません。

住宅ローンの専門家が必要な専門知識を欠くことが多いもう1つの分野は、学生ローンです。多くの住宅ローンの貸し手は、連邦所得主導の返済計画がどのように機能するかを完全に理解しておらず、引受プロセスをより困難にする可能性があります。

引受の問題– IBR、PAYE、またはREPAYE支払いを使用できますか?

住宅ローンの引受は、貸し手が申請者の財政を評価して、彼らがローンを提供すべきかどうかを決定するプロセスです。このプロセスでは、金利とローンの規模も決定されます。

連邦学生ローンの収入主導の返済計画は、歴史的に住宅ローンを取得しようとしている借り手にとってのハードルでした。良いニュースは、ほとんどの貸し手がこの問題について良くなっているということです。

過去には、支払いが増える可能性があるため、貸し手は収入主導の支払いを受け入れませんでした。したがって、彼らは、それは正確な数値ではないと結論付けました。

学生ローンの借り手と支持者は、これらの支払いが増える唯一の理由は、借り手がより多くのお金を稼いでいた場合であると主張しました。より多くのお金を稼ぐ借り手は彼らの住宅ローンを返済するためのより良い立場になります。

それにもかかわらず、何年もの間、借り手はDTIの計算に収入主導の支払いを使用することができませんでした。代わりに、貸し手は実際の毎月の支払いをローン残高の1%に置き換えます。借金が多い借り手にとって、これはしばしばDTIを粉砕し、申請の却下につながります。

フレディマックやファニーメイのような住宅ローンの巨人はついに光を見て、DTI計算のための収入主導の返済計画の支払いをより受け入れています。地元の信用組合や地方銀行のようなほとんどの小規模な貸し手も、同じ改善された規則に従います。ただし、すべての貸し手がIBR、PAYE、またはREPAYEの支払いをDTI計算に受け入れるわけではありません。このため、貸し手と連絡を取り、学生ローンの申し込みに対する収入主導の支払いをどのように評価するかを決定することが重要です。

また、いくつかの異なる会社に住宅ローンを申請することをお勧めします。貸し手の1人が、土壇場で学生の借金を恐れていると判断した場合は、別のオプションがすでに用意されています。

住宅ローン申請に関する共同署名者の問題

学生ローンの共同署名者になることも、住宅ローンの申し込みに影響を与える可能性があります。

共同署名された学生ローンは、毎月の支払いと一緒に信用報告書に表示されます。その結果、ほとんどの貸し手は、住宅ローンの申請者が支払いを行う人でなくても、DTIの計算に共同署名されたローンの支払いを含めます。

多くの貸し手は、住宅ローンの申請者が学生ローンの借り手がしばらくの間、通常は12か月または24か月間自分で支払いを行っていることを示すことができる場合、DTI計算から共同署名されたローンを削除します。ただし、多くの住宅ローンの申し込みは最初にコンピューターアルゴリズムによって評価されるため、共同署名されたローンは、主要な借り手が追いついて支払いを逃さない場合でも、申し込みを拒否する可能性があります。

まだ学校に通っている借り手の共同署名者にとって、事態はさらに複雑になります。貸し手が住宅ローンの申請者、住宅ローン会社、学生ローン会社の間で3者間通話を開始するところまで行っていると聞いています。住宅ローン会社は基本的に、借り手が返済を入力した後、可能な限り最高の支払い額を学生ローン会社に尋ねます。次に、住宅ローン会社はその数値をDTI計算に使用します。したがって、住宅ローンの申請者が支払う必要がない可能性のあるローンは、承認の可能性を劇的に変える可能性があります。

将来、家を買うことを考えているのなら、学生ローンの連帯保証は、可能であれば避けるべきでしょう。

あなたの住宅ローン申請書の学生ローンの借金を修正し、家を購入するための次のステップ

次の手順は、住宅ローンの資格を得るのに役立ちます。 学生ローンの変更が信用報告書に反映されるまでに数か月かかる場合があるため、事前に計画してください。

連邦返済シミュレーターにアクセスします–返済計画のオプションを確認して、月々の支払いを最小限に抑えます。

民間ローンの借り換え–民間ローンの負債と収益の比率を改善する最善の方法は、可能な限り低い金利で20年ローンを選択することです。 借り手は、住宅ローンを確保した後、いつでも借り換えることができます。

共同署名者リリースを取得してみてください–他の誰かのために学生ローンを共同署名した場合は、そのローンから削除することを優先する必要があります。

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